Korjausrakentaminen on riskialtista - Nyt tutkimus esittää keinoja sen parempaan hallintaan

Korjausrakentamisen merkitys kasvaa jatkuvasti. Tilastokeskuksen mukaan sen osuus kaikista kotimaan talonrakennusalan urakoista vuonna 2021 oli 41 prosenttia. Alle 10 henkilöä työllistävissä yrityksissä osuus ylsi jopa 71 prosenttiin.

Yleisyydestään huolimatta korjaaminen on rakennuttajille ja rakentajille edelleen tietoista riskinottoa. Erilaisten yllätysten vuoksi korjausprojektien kustannukset voivat kasvaa ennakoimattomasti, ja rakentajat saattavat jopa karttaa erittäin vaativia korjausprojekteja.

Aalto-yliopiston rakentamistalouden Building 2030 -tutkimus Teollinen ja digitalisoitu korjausrakentaminen lähti hakemaan ratkaisuja, jotka tekisivät korjaamisesta hallitumpaa. Tutkimuksen loppuraportti kokoaa yhteen havainnot nykykäytäntöjen haasteista ja esittää niille konkreettisia ratkaisumalleja.

Riskienhallinta on elintärkeää, mutta ei vielä riittävällä tasolla

Tutkijat halusivat selvittää konsortion jäsenyritysten korjaushankkeiden nykyistä riskienhallinnan tasoa verkkokyselyllä ja haastatteluilla. Kolme aluetta nousi kehitystarpeiden kärkeen:

1. Lähtötiedot ja niiden merkitys riskien lähteenä – Koska esimerkiksi rakenteiden todellinen kunto selviää vasta purkutöiden jälkeen, yllätykset ovat yleisiä. Lähtötietojen mahdollisimman tarkka selvittäminen ennen suunnittelua ja rakentamista on taloudellisesti erittäin kannattavaa.
2. Yhteistyö, hankkeen osapuolten välinen työskentely ja riskienhallinnan toteutus hankkeen eri vaiheissa — Laajenevat toimintaverkot ja suunnittelun ja rakentamisen samanaikaisuus vaativat jatkuvaa ja intensiivistä tiedonvaihtoa ja yhteistyötä.
3. Osaaminen, vakiintuneet toimintatavat ja riskienhallintatoimien jalkauttaminen – Osallistuneista rakennusyrityksistä yli 80 prosentilla on vakiintuneet riskienhallintakäytännöt, mutta vastaajat kokivat niiden tehon heikoksi sekä yrityksen että yksittäisen projektien tasolla. Lisäksi perehdytys riskienhallintaa on vähähäistä.

Selvityksen tuloksiin nojautuen tutkijat laativat yrityksille mallin riskienhallintaprosessista (Kuva 1). Lisäksi tutkimuksessa syntyi riskienhallintatyökalu, johon sisältyy rekisteri 108 korjaushankkeen riskitekijästä. Ottamalla nämä välineet käyttöönsä yritykset pystyvät systematisoimaan riskienhallintaa ja kartuttamaan kokemustietoa tuleviin hankkeisiin.

Teollinen korjausrakentaminen on kokonaistaloudellista

Teollinen, esivalmistava korjausrakentaminen on vielä melko pienimuotoista. Koska esivalmisteiden kysyntä on ollut vähäistä, tuotekehittäjät eivät ole innovoineet ratkaisuja ja investoinnit tuotantolaitoksiin ovat jääneet vähäisiksi.

Teollinen rakentaminen vaatii uudenlaista suunnittelu- ja asennusosaamista ja yhteistyötä.  Fyysisiä haasteita asettavat olevien rakennusten väljät toleranssit ja niukat asennustilat.

Monista haasteistaan huolimatta teollinen rakentaminen olisi hankkeen kokonaisuudessa jopa 30 % edullisempaa kuin paikalla toteutus. Asennustyön laatu paranee, työmaan kesto lyhenee, ja ergonomia ja työturvallisuuskin kohenevat. Lisäksi teollinen korjaus säästää energiaa tuotanto- ja käyttövaiheessa.

Tutkimusraportin päätelmä on, että teollinen korjausrakentaminen on sekä määrällisin että laadullisin mittarein kannattavaa. Koska korjaustarve tulee edelleen kasvamaan, rakennuttajien ja rakentajien olisi siksi järkevää panostaa teollistamiseen. Kysyntä loisi myös tarjontaa, jota toistaiseksi on vähän rakentamisen volyymiin verrattuna.

Digitaalinen yhteistyö tekee tiedolla johtamisesta mahdollista

Yksi korjausrakentamisen suurimmista ongelmista on olemassa olevan rakennuksen lähtötietojen epätarkkuus. Prosessihaasteita ovat puolestaan osapuolten välinen heikko kommunikaatio, epäselvät roolit ja tehtävien koordinaation vaikeus.

Tutkimus ehdottaa mainittujen epäkohtien ratkaisuksi koko hankkeen kattavaa digitaalisella tiedolla johtamista. Se alkaa jo esisuunnitteluvaiheessa, jossa kaikki mahdollinen lähtöaineisto digitoidaan ja rakennuksen purku ja digitaalinen keilaus aloitetaan hyvissä ajoin ennen suunnittelua. Hanke ositetaan tarvittaviin työtehtäviin ja rooleihin, jotka kommunikoidaan osapuolille alusta alkaen.

Tietomallintaminen on uudisrakentamisessa jo valtavirtaan. Vastaavasti korjaussuunnittelusta on tehtävä tietomallipohjaista. Koska suunnittelu ja rakentaminen ovat korjauskohteissa iteratiivinen prosessi, tietomallien ajantasaisuus on ehdoton vaatimus.

Mallipohjaisessa prosessissa kaikki hankkeeseen osallistujat on kytkettävä saman digitaalisen viestinnän piiriin. Tällöin jokaisella on pääsy viimeisimpään tietoon ja edistymis- ja laaturaportointi on tosiaikaista.

Hanketasolta elinkaariajatteluun

Tutkimuksen perusteella korjausrakentamisen ei tarvitse olla arpapeliä. Saumaton yhteistyö ja kommunikaatio, teknologian hyödyntäminen ja uuden oppiminen tekevät korjaamisestakin ennakoitavaa ja paremmin kannattavaa.

Tutkimus ehdottaa ratkaisuja pohtiville nelikentän (Kuva 2), jossa kohteen yksilöllisyys ja korjausrakentamisen laajuus määrittävät käytettävät johtamismallit: teollistamisen, vakioidut prosessit tai yhteistoiminnalliset hankkeet.

Vaikka korjausrakentaminen on projektikeskeistä, kuten muukin rakentaminen, tutkijat kannustavat kattavampaan elinkaariajatteluun. Jokaisessa korjauksessa tulisi pohtia, miten varautua tulevaisuuden tarpeisiin, niin että seuraava hanke olisi kevyempi.

Lataa loppuraportti Teollinen ja digitalisoitu korjausrakentaminen