Ymmärrys kiinteistömarkkinoista vähentää riskejä

Kiinteistöinformatiikan professori Heidi Falkenbach työskentelee kiinteistötalouden tutkimusryhmässä, joka pyrkii parantamaan ymmärrystä kiinteistömarkkinoista. Ryhmä kehittää menetelmiä, joissa hyödynnetään paikkaan sidottuja tietoja kiinteistöistä ja niiden ympäristöistä.

– Rakennetusta ympäristöstä saatavan paikkaan sidotun tiedon määrä on viime vuosina lisääntynyt räjähdysmäisesti. Se antaa meille entistä paremmat mahdollisuudet tulkita markkinoita ja tarjota tietoa päätöksenteon tueksi, Falkenbach sanoo.

Sijoittajilta ja markkinatoimijoilta kerätään taloudellista tietoa. Lisäksi kerätään tietoa kiinteistöistä muun muassa laserkeilauksella. Tiedon määrän lisääntymisen ja laadun paranemisen seurauksena tutkijat voivat soveltaa kiinteistömarkkinoiden tulkintaan yleisiä kansantalouden ja rahoituksen ekonometrisiä menetelmiä.

Falkenbach mainitsee kiinteistöveron, joka voidaan tiedon tarkentuessa määrittää entistä oikeudenmukaisemmin. Esimerkiksi liikenneväylän vaikutukset lähiympäristön kiinteistömarkkinoihin voidaan myös arvioida aiempaa paremmin.

Kansainvälisiä sijoittajia

Kyse on suurista asioista, sillä kaksi kolmasosaa Suomen kansallisvarallisuudesta on sidottu kiinteistöihin. Ala työllistää työvoimasta viidenneksen. Kiinteistöjen hallinta ja käyttö on merkittävä tekijä myös, kun yhteiskunta pyrkii sopeutumaan ilmastonmuutokseen. Iso osa eläkerahoista on sijoitettu kiinteistöihin.

Kiinteistömarkkinoista pitää pystyä tuottamaan mahdollisimman luotettavaa ja relevanttia tietoa. Näin helpotetaan pääomien ohjautumista ja parannetaan yritysten mahdollisuuksia kehittää liiketoimintaansa.

Mitä luotettavampaa markkinatieto on ja mitä paremmin sitä saadaan jaettua julkisen ja yksityisen sektorin suunnittelijoille ja päätöksentekijöille, sitä tehokkaampaa on toiminta ja sitä pienempiä riskit.

– Meidän työmme ei ole säihkyvää kuten vaikkapa avaruusrakettien tai muiden hienojen laitteiden suunnittelu. Kiinteistömarkkinat ovat kuitenkin kiitollinen tutkimuskohde, sillä alan lonkerot ulottuvat joka paikkaan. Kaikki mitä alalla tehdään, on tärkeää, Falkenbach toteaa.

Yhdysvalloista maailmalle levinnyt finanssikriisi kertoo kiinteistömarkkinoiden merkityksestä. Kriisi sai alkunsa, kun pankit lainoittivat kiinteistösijoituksia yli niiden arvojen. Lopulta kupla puhkesi.

Suomessa kiinteistömarkkinat ovat viimeisen kymmenen vuoden aikana kansainvälistyneet. Suomeen on tullut ulkomailta satakunta suurta sijoittajaa, joiden kiinnostuksen kohteet ja strategiat poikkeavat toisistaan.

- Markkinoiden kansainvälistyminen ja monipuolistuminen on hyvä asia tilojen käyttäjillekin. Varjopuolena on se, että globaalien markkinoiden heilahtelut heijastuvat myös meille, Falkenbach sanoo.

Markkinat ovat avautuneet piensijoittajille. Sijoittajalla ei tarvitse enää olla suurta rahatukkua, vaan hän voi hankkia esimerkiksi kiinteistösijoitusyhtiön osakkeita tai kiinteistörahaston osuuksia.

– Kiinteistösijoittamisen instrumenttien määrä on lisääntynyt. Uskon, että suuntaus jatkuu edelleen, Falkenbach sanoo.

Yhtenä mielenkiinnon kohteena on julkisten kiinteistöjen yksityistäminen. Kysymys kuuluu, kannattaako valtion, kaupunkien ja kuntien omistaa kiinteistöjä ja kantaa niihin liittyviä riskejä. Olisiko järkevämpää myydä osa kiinteistöistä yksityisille? Tätä aihetta pohditaan myös Aalto-yliopistossa.

Dynamiikka tutuksi

Falkenbach opettaa kiinteistötalouden maisteriohjelmaan osallistuville ja jatko-opiskelijoille kiinteistösijoittamiseen ja markkinoiden mallintamiseen liittyviä asioita.

– Markkinoita mallinnetaan, koska muutoin niiden vaikutusmekanismeja ei voida ymmärtää.

Opetuksen tärkeimpänä tavoitteena on auttaa opiskelijaa ymmärtämään mahdollisimman hyvin kiinteistömarkkinoiden dynamiikkaa ja antaa hänellä välineet dynamiikan analysointiin.

– Perusdynamiikka ja teoriat pitää ymmärtää hyvin, kaiken muun voi erikoiskysymyksineen opetella työelämässä riippumatta siitä, mihin alan työtehtävään hakeutuu.

Valmistuneet sijoittuvat pääasiassa maanmittauslaitoksen palvelukseen toimitusinsinööreiksi tai yksityiselle sektorille kiinteistömarkkinoiden analyytikoiksi ja neuvonantajiksi. Siitä työura voi kehittyä edelleen ylempiin tehtäviin.

Työllistymismahdollisuudet ovat Falkenbachin mukaan erinomaiset, koska ala on kasvava ja kehittyvä.