Energiatehokkuus vaikuttaa jo asuntolainaasi – seuraavaksi katse kääntyy ilmastoriskeihin

Aalto-yliopiston tutkimuksessa haastateltiin 25 vihreän rahoituksen asiantuntijaa eri puolilta Eurooppaa. Selvisi, että rakennusten energialuokalla on jo suora vaikutus asuntolainojen riskitasoon ja sitä kautta lainojen hintaan– ja tutkijoiden mukaan lainan myöntämisen kriteerit laajenevat tulevaisuudessa todennäköisesti muihinkin ympäristötekijöihin. 

“Asuntovelallisten tai velkaa harkitsevien on tärkeä ymmärtää, että pankkien lainoituspäätöksiin ja lainan ehtoihin vaikuttaa jo nyt se, kuinka ympäristötehokkaan kiinteistön hankkii. Tällä hetkellä huomio keskittyy energialuokkaan, mutta pidemmällä aikavälillä edullisemmat lainaehdot voi saavuttaa vain, jos kohde täyttää muitakin ympäristökestävyyden kriteereitä”, sanoo kiinteistötalouden professori Seppo Junnila. 

Matala energialuokka voi vaikeuttaa lainan saantia

Taustalla vaikuttaa EU-lainsäädäntö, joka on nostanut rakennusten energiatodistukset keskeiseen rooliin niin sanotussa vihreässä kiinteistö- ja asuntolainoituksessa. Lisäksi pankeilla on aiempaa parempi mahdollisuus mallintaa rakennuksen tai asunnon riskejä energialuokan kautta: mitä matalampi energialuokka, sitä todennäköisempää on, että rakennukseen pitää tehdä merkittäviä energiaremontteja ja muita investointeja, ja että se menettää arvoaan tulevaisuudessa. 

“Käytännössä todella heikon energialuokan kohde ei välttämättä saa lainaa ollenkaan, sillä pankit pitävät sitä liian korkeariskisenä. Korkean energialuokan kohteet, jotka pääsevät niin sanotun vihreän lainan piiriin, voivat saada hieman edullisempaa lainaa normaaliin lainaan verrattuna”, tiivistää väitöskirjatutkija Maria Holopainen. 

Tutkimuksen mukaan käytännöt kuitenkin vaihtelevat maittain ja pankeittain. Suomessa asuntolainojen korot ovat muuhun Eurooppaan verrattuna matalat, eivätkä pankit myönnä alennusta lainamarginaaliin – mutta ne voivat tarjota muunlaisia rahallisia etuja lainanottajalle, Holopainen sanoo. Yrityksille suunnatuissa lainoissa taas on enemmän neuvotteluvaraa.

Rahoitusjärjestelmä ohjaa uudisrakentamiseen energiaremonttien sijaan

Pankkien asiantuntijat uskovat ilmastoriskien olevan seuraava iso teema, joka määrittää asunnon tai kiinteistön lainoitettavuutta energiatehokkuuden lisäksi. Fyysisiin ilmastoriskeihin luetaan muun muassa tulvat, maastopalot ja muut ilmastonmuutoksesta johtuvat sään ääri-ilmiöt. 

“Toistaiseksi pankit Suomessa pitävät riskejä varsin maltillisina, eivätkä ne vaikuta asuntolainojen saantiin tai vakuutuksiin vaikkapa tulvariskialueilla, mutta aihe tiedostetaan Suomessakin ilmastomuutoksen tuomien äärisääilmiöiden lisääntyessä. Eteläisemmässä Euroopassa ilmastoriskeillä on jo paljon enemmän painoarvoa ja niiden pelätään asettavan eri asuinalueita eriarvoiseen asemaan”, Holopainen sanoo. 

Holopainen nostaa kiinnostavaksi tutkimustulokseksi myös sen, että nykyinen EU-lainsäädännön ohjaama rahoitusjärjestelmä kannustaa pankkeja rahoittamaan uudiskohteita energiaremonttien sijaan, mikä on ristiriidassa rakennuskannan korjaustarpeiden kanssa. 

“EU:n luokittelujärjestelmässä vihreyden kriteerit on helpompi täyttää uudiskohteissa, jotka yltävät A-energialuokkaan. Se tuo pankeille etua oman rahoituksensa hankkimisessa markkinoilta. Remontoinnin rahoittaminen puolestaan on korkeariskisempää pankeille ja lisäksi tällaisten kohteiden raportointi “vihreänä” on pankeille teknisesti hankalampaa”, hän tiivistää.

Epäsuhdan purkamiseksi tarvittaisiin Holopaisen mukaan sekä ohjausta että painetta niin markkinoilta, sijoittajilta kuin kuluttajiltakin.

Riskinä korkealaatuisten uudiskohteiden karkaaminen sijoittajille

Tutkimuksen mukaan vihreän rahoituksen kriteerit ovat muuttumassa, mutta pankit ovat muutoksessa enemmänkin reaktiivisia kuin proaktiivisia. Kriteerien muuttaminen edellyttäisi selkeämpää ohjausta ja kannustimia muun muassa EU-lainsäädännön suunnalta.

Pankit näkevät nykyisen geopoliittisen tilanteen ja EU:n lainsäädännölliset epäselvyydet muun muassa kestävyysraportointivelvoitteiden höllentämisestä hidasteina kestävyyden edistämiselle pankkitoiminnassa.

Holopainen näkee myös riskin, että kalliit, energiatehokkaat ja korkealaatuiset uudiskohteet päätyvät varakkaille ostajille ja sijoittajille, kun taas heikompilaatuiset ja riskipitoisemmat kohteet lankeavat niille, joilla ei ole varaa kalliisiin uudiskohteisiin. 

“Tällöin edullisemmasta rahoituksesta pääsevät nauttimaan jo valmiiksi paremmassa asemassa olevat. Kysymys kuuluukin, miten mahdollistaa myös heikommassa asemassa olevien pääsy kestäviin koteihin”, Holopainen toteaa. 

Lue lisää tutkimuksesta: 

• Is green the new normal? Understanding current sustainability practices in European residential property lending (Journal of European Real Estate Research)
• Net carbon positivity in European green real estate finance (Built Environment Project and Asset Management)